はじめに
日本アプレイザルネットワーク株式会社のホームページにようこそ。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、不動産鑑定評価業務をはじめ、固定資産評価業務、相続財産評価業務、その他各種のコンサルティング業務を行っております。
まず、弊社の主要な業務である不動産鑑定評価業務の特徴についてご紹介致します。
一つ目の特徴は、ゴルフ場の鑑定評価に精通していることです。ゴルフ場の鑑定評価は特殊なので、一生のうちで一度も鑑定評価をしたことの無い不動産鑑定士は多いと思います。私は、これまでゴルフ場の鑑定評価について、民事再生、金融機関の担保評価、財産評価等で多数の経験があり、また、大阪国税局の特定標準地の鑑定評価で毎年、4箇所のゴルフ場(レジャー施設を含む)の鑑定評価を担当させて頂いております。また、複数のゴルフ場を相続した資産家の財産評価をしたことがありますが、10億円を超える相続財産の評価額が、かなり値下がりし、税理士や資産家に感謝されたことがあります。
二つ目の特徴は、継続賃料の鑑定評価に精通していることです。継続賃料の鑑定評価は、かつて、最高裁判所の判例となったサブリースの物件で、代理人弁護士を通じて大手デベロッパーより、賃料改定時の鑑定評価を何度かさせて頂いたことがあり、継続賃料以外でも再開発ビルの借地関係の権利調整、不動産仲介での重要事項説明不足に絡む損害額算定のための鑑定評価、市街化農地等の鑑定評価、崖地の鑑定評価、遺留分の鑑定評価、小作権の評価など訴訟に関して様々な鑑定評価を経験させて頂いております。また、TV局からの取材を受けるような世間を賑わすような訴訟案件で、適正な時価の鑑定評価をさせて頂いたことがあります。
三つ目の特徴は、投資用不動産の鑑定評価に精通していることです。
投資用不動産の鑑定評価は、かつて、上場企業やそのアセットマネジメント会社、外資系金融機関からの依頼でホテルやマンション、オフィス等の鑑定評価をさせて頂いたことがあります。最近、REIT、私募FUND等の証券化の鑑定評価は、大手鑑定会社以外、参入が難しくなり、弊社は携わらなくなりましたが、この時の鑑定評価の経験は、通常の収益不動産の鑑定評価に活かせるものであり、担保評価や資産評価、売買の目的で投資用不動産の鑑定評価でその時の経験を活かしております。
固定資産評価業務につきましては、納税者向けのコンサルティング業務をさせて頂いております。弊社と利害関係の無い市町村や府県に限って納税者のご相談に乗っています。前述の資産家の件でも、いくつか無料でアドバイスをさせて頂きました。その時は、本社ビルの周辺が私道負担している点、ある物件の接面する道路が相続税では路線価が設定されているが、建築基準法上の道路ではない点等です。率直にサービスで終わることの多い業務ですので、積極的にお引き受けしておりませんが、今までお付き合いのある方からの相談の場合は、無料でも相談に応じています。
最後に、相続財産評価業務の特徴についてご紹介致します。
弊社の相続財産評価業務につきましては、遺産分割の際の相続財産の鑑定評価、相続税の申告の際の鑑定評価、相続財産の評価サポート業務などがあります。
相続税の還付が認められる事由の多くは不動産の評価です。しかし、相続税の財産評価基本通達は画一的な評価になるため、不動産の種別・類型によっては、時価を上回る評価額となることは珍しくはありません。様々な税理士の先生とお会いしてお話して感じたのは、必要がある場合に限りますが、相続に強い税理士ほど、相続人などに意見書や鑑定評価を活用するなどの提案をされていると思われます。税務署で否認されるリスクを考えると、なかなか鑑定評価や意見書を活用しにくいでしょう。しかし、リスクを最小限にして、鑑定評価や意見書を活用する方法もありますし、不動産鑑定士の活用の仕方によっては、相続税の納税額が違ってくると思います。不動産が複数ある場合や、納税額が多い場合は、不動産鑑定士のセカンドオピニオンをぜひご活用ください。現時点におきましては、弊社の鑑定評価が税務署や国税局の税務調査で否認されたことはございません。前述のゴルフ場を複数所有する資産家の相続財産の鑑定評価をさせて頂いたときは、資産家の所有する全物件を無料で診断し、その中から鑑定評価書を作成することにより節税メリットが認められる不動産を抽出し、その中から一棟の収益マンション、区分所有事務所、ゴルフ場の鑑定評価をさせて頂きました。数年後、税務署ではなく国税局の税務調査が入り、弊社の鑑定評価については否認されなかったと確認しております。その資産家と税理士は、不動産鑑定士に相談することにより、適正なやり方で節税につなげたことになります。
不動産の評価を中心とする様々な局面で、私たち不動産鑑定士の提供する様々なサービスが皆様のお役に立てることがあります。私はお客様との信頼関係を何よりも大切にし、適正評価と的確なアドバイスを通じてご依頼者の信頼と期待に応えるよう日々研鑽致しております。日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
