不動産調査報告（簡易評価、簡易鑑定を含むサービス）
依頼者から「簡易鑑定」でお願いしますと言われることがあります。
出来るだけコストを抑えて、不動産鑑定士の評価書が必要な場合に言われることが多いです。
この「簡易鑑定」という言葉は、平成22年1月に国土交通省の価格等調査ガイドラインが施行された頃から、不動産鑑定士は、使用しなくなりました。
報酬を得て発行する不動産に関する報告書で、「評価」、「鑑定」という言葉は、不動産鑑定評価書以外では使用するのがふさわしくないと判断されるようになったからです。
このサイトの「不動産調査報告」は、かつて使われていた「簡易評価」、「簡易鑑定」を含むサービスと考えて下さい。
価格等調査ガイドラインは、簡単に言えば、内部目的に利用するとき、第三者の利害を害する恐れのないとき、公表等において大きな影響を与えないとき、すべての開示・提出先の承諾が得られたとき、合理的理由があるとき等に限り、鑑定評価以外の「不動産の経済価値に関する判断を行う不動産調査」を発行することが出来、それ外の場合は、「不動産鑑定評価」によるべきという考えです。
不動産鑑定士は、依頼者から依頼目的を確認し、「不動産鑑定評価書」しか発行出来ない案件か、「不動産の経済価値に関する判断を行う不動産調査」を行うことが出来る案件かを、依頼されたときに判断しなくてはいけないのです。
簡易鑑定(不動産調査報告)のご依頼を検討されている方は、まず、以下のPDFをご覧頂き、簡易鑑定(不動産調査報告)がご利用可能な案件かをご確認下さい。依頼目的が内部使用目的等でご利用可能な場合は、簡易鑑定(不動産調査報告)の記載事項(通常の鑑定評価との相違点等)について、ご理解頂き、通常の不動産鑑定評価にするか、簡易鑑定(不動産調査報告)にするかご検討下さい。
簡易鑑定(不動産調査報告)をご利用いただく場合は、全ての不動産鑑定会社が確認しなくてはならないことですので、ご理解頂ければ幸いです。
簡易鑑定が利用できる場合
不動産調査報告の特徴
不動産調査報告の特徴
「不動産調査報告」とはどのようなものか簡単にご説明しますと、以下の通りです。
・不動産調査は、表紙が「不動産調査報告書」となります。
・不動産鑑定士の署名、押印があります。
・現地調査があります。
・不動産鑑定評価基準の内容に従う程度により、その内容は不動産鑑定会社により様々です。
・不動産鑑定会社により適用する不動産鑑定評価の手法は異なります。弊社では、区分所有マンション、賃料・地代評価以外は不動産鑑定評価の手法と概ね同じになります。
・記載内容のボリュームが、不動産鑑定評価より少なくなります。
・不動産鑑定評価より報酬が割安となります。
・広大地の意見書を除き、第三者に対する利害調整に向きません。
・不動産調査報告書の名称を用いても、経済価値に関する判断を行えば、不動産鑑定評価に関する法律では、不動産鑑定評価に該当し、鑑定評価業務となります。
納期が早いです。
納期は、不動産の類型により異なりますが、概ね2週間を目安としています。ただし、お急ぎの場合は、1週間以内の納品も可能ですので、お急ぎの場合、その旨お伝えください。出来る限りの対応をさせて頂きます。
割安な報酬基準です。
弊社では、ご利用しやすい報酬基準を設定しています。 簡易鑑定（不動産調査報告）は、72,000円（消費税別途）からと割安です。建物の有無、賃貸の有無等に係る不動産の類型、物件の所在する地域ごとに報酬額を個別にお見積もりをさせて頂きます。
なお、ホームページから直接ご依頼頂いた方には、仕事の繁忙期等の状況に応じて5%～20%のインターネット割引を適用させて頂きます。
また、同一市町村に複数案件があり、作業の手間が軽減される案件については、報酬額の割引も行います。
複雑な案件や複数案件も対応可能です。
弊社の不動産鑑定士は、複雑な案件の評価経験が豊富です。投資用不動産、ゴルフ場、ホテルなどから、継続賃料、継続地代等に係る訴訟案件の評価、広大地の意見書や訴訟案件の不動産鑑定評価書に対するセカンドオピニオンまで対応可能です。また、全国にまたがる複数案件も対応可能です。
なお、不動産の評価に関するサービスは、国土交通省の価格等調査ガイドラインの適用を受けるので、全ての案件を簡易鑑定（不動産調査報告）で対応出来る分けではございません。
不動産調査報告の報酬基準
弊社の不動産調査報告の報酬基準は、物件の評価額に比例するものではなく、物件の類型、適用する手法等に係る作業ボリュームに応じた報酬基準を採用しています。遠距離にあり交通費、移動時間が多い場合には、別途ご相談させて頂きます。なお、同一市町村に複数案件があり、作業の手間が軽減される案件については、報酬額の割引も行います。
ベースとなる不動産調査(簡易鑑定)の報酬基準：72,000円（消費税別途）
ホームページから直接ご依頼頂いた方には、インターネット割引がございます。
上記報酬基準を標準に、建物の有無、賃貸の有無、賃貸戸数、敷地の規模(開発法の適用の有無)、建物の数、依頼目的(内部利用目的か否か)、不動産の類型、一度にご依頼頂く評価件数、物件の所在に応じて御見積させて頂きます。
なお、ホームページから直接ご依頼頂いた方には、仕事の繁忙期等の状況に応じて5%～20%のインターネット割引を適用させて頂きます。
また、同一市町村に複数案件があり、作業の手間が軽減される案件については、報酬額の割引も行います。
広大地の意見書：276,000円～（消費税別途）
訴訟案件のセカンドピニオン：30,000円～（消費税別途）
以下は、標準的な報酬基準（不動産調査報告）の補足説明です。
更地の簡易鑑定(不動産調査報告書)
同じ更地でも、土地の取引事例の比較、公示価格からの規準により価格を導くのか、最有効使用の建物の建設を想定し、収益価格を求めるのか、分譲マンションの建設を想定し、素地価格を求めるのかにより、作業ボリュームが異なります。弊社では、このような作業ボリュームを報酬の基準に取り入れています。
建物の数が多い場合の簡易鑑定(不動産調査報告書)
建物付き物件は、建物の数が多い場合、敷地規模が大きい場合、自用、賃貸が混在している場合などは、別途ご相談させて頂きます。
訴訟案件のセカンドピニオン
継続賃料、継続地代、敷地利用制限、再開発の権利調整等に関する訴訟案件で、弁護士様向けのセカンドピニオンのサービス行った経験があります。裁判などで出てくる不動産鑑定評価書のどこに問題があるかは、弁護士の先生では、見つけることが難しいと思われますが、訴訟案件に経験のある不動産鑑定士なら比較的短時間で見つけることが可能です。弊社でお役に立てない案件で報酬を頂くつもりはございませんので、相談、簡単な検討は無料でさせて頂きます。相手方から提出された不動産鑑定評価書を弊社で拝見し、弁護士様へアドバイス可能な場合に限り、お引き受け致します。
価格等調査ガイドライン
価格等調査ガイドライン
不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合、不動産鑑定評価基準に則って行われることが原則ですが、依頼者のニーズの多様化を背景に、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズが増大しています。
一方で、このような業務では、低廉かつ短期間で結果を得たいがために、依頼目的や結果の利用範囲等に見合わない簡便なものが依頼されたり、簡便な価格等の調査が不動産鑑定士・不動産鑑定業者が認識していた範囲を超えて利用され、トラブルが発生する可能性をはらんでいます。
このような状況から、平成21年3月31日に取りまとめられた国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」において、「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」を策定すべきとされました。
この報告書を踏まえ、国土交通省は、不動産鑑定士が行う価格等調査全般について、その適正な実施を図るためのルールである「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（略称「価格等調査ガイドライン」）が定められました。
・価格等調査ガイドライン
価格等調査ガイドライン運用上の留意事項
価格調査ガイドライン運用上の留意事項は、不動産鑑定士が価格調査等を行うに当たって遵守すべき統一的な運用基準である。
・価格等調査ガイドライン