大阪府東大阪市の鑑定評価
大阪府東大阪市の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、大阪府東大阪市をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、大阪府東大阪市をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。大阪府東大阪市の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、大阪府東大阪市の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
① 市区町村の概況
a．沿革
大阪府東大阪市は大阪市の東部に存し、河内平野の中央部を占め、西は大阪市鶴見区、城東区、生野区、平野区に、東は生駒山系を介して奈良県と接し、南は八尾市、北は大東市とそれぞれ接している。布施市、河内市、枚岡市の三市が昭和42年2月1日に合併して現在の東大阪市が誕生した。面積61.81㎢、周囲44.8㎞、東西11.2㎞、南北7.9㎞、海抜0.54～642.27ｍである。大和時代や奈良時代の古墳等の遺跡が出土するが、都市化は大正末期から昭和初期にかけて開通した近鉄線とともに進展してきた。全域が都市計画区域内に存する。平成17年4月に中核市に移行し、平成19年2月1日市制施行40周年を迎えた。
b．人口の状態
人口と世帯数の推移は下記の通りである。人口微減・世帯数微増で推移している。
c．交通施設の状態
鉄道：地下鉄中央線、近鉄奈良線・大阪線・けいはんな線、JR学研都市線が走行している。平成18年3月に近鉄けいはんな線生駒駅～学研奈良登美ヶ丘駅の区間が延伸された。平成20年3月JRおおさか東線が部分開業し（放出～久宝寺間）、高井田中央、JR河内永和、JR俊徳道、JR長瀬の４駅が新設された。市内南北方向のアクセスが改善し、交通利便性が向上した。
バス路線：近鉄バス、大阪市営バスが運行されている。JRおおさか東線開業に伴い府道 大阪八尾線沿いの近鉄バスの運行が停止された。
d．道路整備の状態
大阪府東大阪市の広域幹線道路としては、東西方向に国道308号（阪神高速東大阪線併設、第二阪奈有料道路に連絡）、府道大阪枚岡奈良線、南北に大阪中央環状線（近畿自動車道併設）、大阪外環状線（国道170号線）、府道八尾枚方線がある。整備状況としては、西地区は良好で、中部地区も土地区画整理事業が進むなど、改善の方向にあるが、東地区ではやや遅れている。
設備中の都市計画道路のうち主なものは次の通りである。
大阪瓢箪山線、菱江玉串線（花園駅西側）
e．供給処理施設の状態
供給処理施設の設備状況
上水道普及率：99.9％
下水道普及率：99.6％
都市ガス普及率：109.5％（世帯数割合を採用）
※東大阪市行政管理部統計課・大阪ガス 調べ
f．商業施設の状態
商業施設の動向：スーパー、家電量販店等ロードサイド型の大型店舗の進出が近年続いており、駅前立地型の既存商店街の商況は依然芳しくない。瓢箪山駅前等の商店街などはいまだ繁華性を維持しているが、その他の既存商業地域への新規投資は少なく、衰退傾向にある。
大型店舗の状態：平成20年3月に布施駅前のサティがヴェルノール布施に移転、ビブレは閉店した。（サティはイオンに名称変更）
平成20年4月東鴻池（府道 八尾・枚方線沿い）に複合商業施設、「ロックタウン東大阪」が出店した（核店舗：マックスバリュー、テナント数：32店舗、敷地面積：11,295㎡、延床面積：18,795㎡）。平成21年5月にライフ太平寺店がオープン（太平寺2-10-19、鉄骨造２階建、売場面積：1,676㎡）。平成22年3月に関西スーパー永和店がオープン（永和2丁目12-20、鉄骨造平家建一部2階建、売場面積：1,443㎡）。平成22年10月にはコープ若江東がオープン（若江東町3丁目、売場面積：1,383㎡）。また平成23年4月1日にはジョーシン東大阪店がオープン（若江西新町3丁目、売場面積：3,450㎡）
g．商圏及び顧客の状態
大阪府東大阪市の商圏は近鉄大阪沿線の府下衛星都市や、奈良県の一部を含んでいる。しかし、その一方で東大阪市そのものが大阪市の商圏に含まれるという性格を有している。府下衛星都市での大規模小売店舗の出店による顧客流入の減少や大阪難波地区の商業施設の集積・充実等により、上記（f）市内での商圏細分化・坪効率悪化に加え、大型ショッピングモールのダイヤモンドシティ・リーファ（大阪市鶴見区）、アリオ八尾（イトーヨーカ堂）等のオープンにより、商圏は縮小及び顧客の流出傾向が続いている。
h．将来の動向・その他
JRおおさか東線建設工事の進捗状況：2期工事（新大阪～放出区間）は平成23年度末から平成30年度末に工事完了予定が延期された。（なお東日本大震災の影響を受ける可能性がある。）またJR「長瀬」とJR「新加美」間に新駅の設置が計画されている。
近鉄奈良線高架事業（大阪中央環状線～大阪外環状線の区間の高架事業）の進捗状況：奈良方面下り線は平成22年5月末に供用が開始された。これに伴い、「東花園」奈良方面行駅舎が仮駅舎から元の駅舎の位置に戻った。なお、当該駅は平成18年3月より準急停車駅となっている。また、大阪方面上り線は平成25年工事完了予定である。
長瀬川水路改修工事（遊歩道整備）：平成22年3月末工事完了。
旧庁舎跡地の西部に消防総合庁舎（延床面積：7,800㎡）が建設された。東部は平成22年度に一般競争入札により売却された。
大阪府東大阪市の不動産鑑定評価については、弊社までお気軽にご連絡下さい。
不動産鑑定業 国土交通大臣第274号
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