大阪府池田市の鑑定評価
大阪府池田市の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、大阪府池田市をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、大阪府池田市をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。大阪府池田市の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、大阪府池田市の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
① 市区町村の概況
a．沿革
大阪府池田市は大阪府の北西部に位置し、能勢地方の山間部を流れ出た猪名川が市域西部を流れ、また街道沿いという地の利により、古くから奥地と都心とを結ぶ中継地として経済や文化等栄えてきたが、近代的発展の第一歩ともいえる明治43年箕面有馬電気軌道（現在の阪急電鉄宝塚線・箕面線）の開通及び池田駅西側周辺の住宅地開発等を機に、大阪近郊のベッドタウンとして発展してきた。池田市の面積は22.09k㎡で南北に広がっており、市域の北部は五月山連山を中心とする山間部等で、五月山以南の市域南部は市街地として発展しており、緑豊かな五月山と猪名川の流れにはぐくまれた自然環境のほか、文化施設にも恵まれた近郊都市である。
b．人口の状態
大阪府池田市の人口は戦後都市化とともに急増し、昭和45年に94,300人に達したが、その後伸び率は鈍化し、昭和50年以降は微増程度となり、最近は概ね横ばい傾向で推移している。平成7年国勢調査：104,293人、平成12年国勢調査：101,516人、平成17年国勢調査：101,616人、平成22年国勢調査：104,229人。
c．交通施設の状態
大阪府池田市の中心交通機関は阪急電鉄宝塚線であり、池田市内にある停車駅は「池田」駅及び「石橋」駅で共に直通特急（日生エクスプレス）及び急行停車駅となっており、「石橋」駅では阪急箕面線と接続している。「池田」駅の乗降客は1日約5.2万人、「石橋」駅の乗降客は1日約4.9万人である。バス路線としては、阪急バスがほぼ市内全域を走行しており、隣接市町とも連絡を果たしている。
d．道路整備の状態
猪名川上流域の大規模開発に起因する通過交通問題を解決するため、昭和56年2月に都市計画決定された阪神北部幹線は、阪神高速道路公団の施行による阪神高速道路大阪池田線の延伸事業として、昭和57年9月に事業承認をとり鋭意事業が進められ、平成10月4月に併用開始された。また、国道173号の改良事業も平成11年12月に完了し、併用開始された。
市内幹線道路の神田池田線は平成21年4月1日に供用開始（告示）され、府道伊丹池田線となった。
e．供給処理施設の状態
上水道の整備については、過去の拡張事業と一庫ダムからの水源の確保と浄水施設の整備を行っており、普及率はほぼ100％となっている。
公共下水道の整備については、全国各市に先駆け排水設備の整備が進められ、社会状況の変遷に対応して逐次変更を行っているなど、市域北部のごく一部を残すのみで、普及率はほぼ100％に達している。
ガス施設については、市域北部の農家集落の一部等を除き、都市ガスである大阪ガスにより供給されており、普及率はほぼ95％に達する。
f．商業施設の状態
商業地は阪急「池田」駅及び「石橋」駅周辺に集中している。「池田」駅北側は古くからの歴史を持った商業地で、栄町商店街（アーケード商店街）、本町通り商店街が存する。阪急宝塚線の連続立体交差事業により同駅周辺は整備されており、昭和60年3月に完成した市街地再開発事業による再開発ビル「ステーションN」や昭和62年3月に完成した市街地再開発事業による再開発ビル「サンシティ・池田」ら大規模商業施設が見られる。しかし、国道176号をはじめ主要幹線道路沿いの路線商業地的色彩を持ったいわゆるロードサイド店舗や、隣接の阪急「川西能勢口」駅前及び周辺の郊外型大規模店舗の影響を受けるなどして衰退傾向にある。
g．商圏及び顧客の状態
「池田」駅付近の商業施設の商圏は、池田市のみならず能勢町方面にも及んでいるが、隣接の阪急「川西能勢口」駅前や周辺地域の商業施設の整備等によって顧客の減少・分散が見られる。「石橋」駅を中心とする商業地の商圏は、市域南部並びに隣接する箕面市西部・豊中市北部であるが、同駅が阪急宝塚線と箕面市との接続する乗換駅であることなどから池田駅前よりは「人が集まる」状態にある。ただし箕面市のヴィソラ、伊丹市のイオンモール等、周辺の郊外型大規模店舗等の進出に押され顧客の分散も見られる。又、大型商品の購買力としては日用品や自動車産業を除いて、ＪＲ大阪駅周辺の大規模商業施設に吸収さえる傾向が強まっている。
h．将来の動向・その他
大阪府池田市は市域北部の市街化調整区域が市域面積全体の約50％を占め、そのうち近郊緑地保全区域に指定されている北摂連山区域を中心に、既存の農家集落や「伏尾台」地区の住宅地等が存立するが、市街化区域における宅地化はほぼ限界にきている。また、当該市街地は遺跡等が数多く見受けられるなど古い歴史と伝統に培われた町で、文教・観光都市及び大阪近郊の住宅地として調和のとれた阪神間における北大阪を代表するベッドタウンとして位置づけられ、住宅地としての選好性は依然として根強いものがある。主な事業として五月山緑地整備事業（84ha）がり、そのうち新体育館（平成6年7月着工）は平成8年8月に工事完了し、池田城跡整備事業（平成7年11月着工）は平成12年3月末に工事完了し、池田城跡公園として平成12年4月1日より供用開始された。城南3丁目の「市立池田病院」の東隣に「池田市保健福祉総合センター」が平成21年4月1日に開館した。平成23年1月には池田市第6次総合計画が策定され、平成24年1月には大和町に上下水道新庁舎が完成した。
大阪府池田市の不動産鑑定評価については、弊社までお気軽にご連絡下さい。
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