大阪市旭区の鑑定評価
大阪市旭区の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、大阪市旭区をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、大阪市旭区をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。大阪市旭区の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、大阪市旭区の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
① 市区町村の概況
a．沿革
大阪市旭区は大阪市の北東部に位置し、北に淀川を望み、西に城東貨物線、南に国道163号、さらに東は守口市とその境を接している。当区は昭和7年10月1日に東成区の北半分が分離・独立し、誕生した。昭和17年2月に区域が拡張された後、昭和18年4月に区の再編成により、城東区と分区して一部は都島区に編入され、現在に至っている。総面積6.30平方キロメートルである。
b．人口の状態
大阪市旭区の人口は、昭和35年10月の総人口143,038人（国勢調査）をピークに長期の減少傾向にあり、平成22年5月1日現在、総人口92,940人（統計人口）である。世帯数は、人口増加のピークである昭和35年を超えても、世帯分離の傾向を反映して平成12年迄増加し続けたのち一旦減少に転じたが、近年は再び微増傾向となっている。
c．交通施設の状態
大阪市旭区の鉄軌道としては、区の中央部を南北に地下鉄谷町線が走り、その東側に平行して京阪本線が運行され、市内中心部に直結している。先頃開通した地下鉄今里筋線は、国道479号（内環状線）、国道163号、国道1号、今里筋（都市計画道路森小路大和川線）の地下を走り、大阪市の東部を南北にに縦断して、放射状に延びる地下鉄路線や京阪本線、ＪＲ片町線（学研都市線）などと連絡している。また、区内主要道路には市営バスが縦横に運行され、赤バスがそれを補充している。
d．道路整備の状態
大阪市旭区内の幹線道路としては、南北方向に国道1号、国道479号（内環状線）、城北筋（上新庄生野線）が走行しており、東西方向に、国道163号、城北公園通（中津太子橋線）等がある。なお豊里大橋（内環状線）、菅原城北大橋（上新庄生野線）が淀川に架設されており、市北部と都心を結んでいる。
e．供給処理施設の状態
上水道・公共下水道はほぼ100％の普及率であり、都市ガス（大阪ガス）も整備されている。
f．商業施設の状態
大阪市旭区内の小売商店街は、大阪市内有数の規模を誇る千林商店街をはじめ、今市、千林大宮、森小路、赤川等の商店街がある。また、国道1号、同163号、内環状線等の幹線道路沿いには、小売・飲食店舗のほか各種事務所・営業所等が建ち並ぶ商業地域が形成されている。
なお、千林商店街においては、平成11年頃「ミドリ電機」が、平成14年初めに「サティ」が、更に平成17年10月末には「トポス」（旧ダイエー千林店）が撤退したが、他の商店街のように銀行店舗の撤退はなく、空き店舗も少ない状態で推移している。
g．商圏及び顧客の状態
大阪市旭区の商店街は、食料品や日用雑貨品等が中心であり、周辺住民を顧客とする近隣型の商店街が大半であるが、千林商店街については、その商圏は、区内はもちろんのこと、城東区、都島区や守口市等に及んでいる。区内の幹線道路沿いには古くから中規模のスーパー等が営業しているが、旭区隣接の城東区や守口市において、幹線道路沿いの食品スーパーやイオン大日SC等の大規模ショッピングセンターが増えたこともあって、食料品・日用品の顧客争奪戦は厳しくなっている。高額商品の購入に関しては、こ大阪梅田や京橋等への流出傾向が強い。
h．将来の動向・その他
大阪市旭区は京阪本線及び地下鉄谷町線が都心部に直結しており、古くから都心近接型の住宅地域が形成されてきた。区外からの転入が比較的少なく、人口の高齢化が進んでおり、最近目立った土地利用の変化はない。城北川沿いには工場や倉庫が点在しているが、近年、住宅地化が進んでいる。
鉄道網整備の一環として、地下鉄8号線（今里筋線）《井高野～今里》が平成18年12月24日に開業し、旭区内には、関目、新森古市、清水、太子橋今市の4駅が設置されている。また城東貨物線の旅客線化事業である「おおさか東線」は、平成20年春に放出～久宝寺間が部分開業した。当区に影響の大きい北区間の新大阪～放出間は、開業目標が再延期され2019年春開業を目指して用地取得等が進められている。区内では赤川1丁目付近の都島区との区界に仮称「都島」駅が設けられる予定で、将来的には区の北西部の鉄道利便性が大幅に向上するものと見込まれている。
不動産鑑定業 国土交通大臣第274号
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