大阪市東淀川区の鑑定評価
大阪市東淀川区の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、大阪市東淀川区をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、大阪市東淀川区をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。大阪市東淀川区の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、大阪市東淀川区の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
a．沿革
大阪市東淀川区は、大阪市の北東端に位置し、吹田市、摂津市、及び守口市に隣接している。北側を神崎川及び安威川に、南側を淀川に挟まれており、東西に長く、総面積は13.27k㎡である。大正14年4月、大阪市第2次市域拡張の際、西成郡中津・豊崎・西中島・神津の各町と豊里・大道・新庄・中島・北中島の各村が編入され誕生した。昭和49年7月1日の行政区再編成により旧東淀川区から淀川区と当区に区分された。
b．人口の状態
大阪市東淀川区の人口は平成28年時点で、175,741人、世帯推移は93,438世帯。人口は大阪市内24区のうちで平野区、淀川区に次いで3番目、世帯数は淀川区に次いで2番目に多い。人口は平成7年まで徐々に増加傾向にあったが、平成7年12月（186,214人）をピークに減少に転じており、最近5年間は備増減があるものの、やや減少傾向で、世帯数はやや増加傾向にある。
東淀川区の市域面積：13.27平方キロメートル
東淀川区推計人口(2016年10月1日現在) 175,749人、93,919世帯、13,244人／平方キロメートル
c．交通施設の状態
当区内をＪＲ東海道本線、ＪＲ新幹線、阪急電鉄京都線、同千里線が走行している。当区の中心駅である阪急「淡路」駅は駅東側の土地区画整理事業と相まって、橋上化と複々線化等が進められている。大阪市東部を縦断するＪＲ城東貨物線を「新大阪」～「久宝寺」駅に南北に結び、「おおさか東線」として電化・旅客線化する事業は、平成20年3月に「久宝寺」～「放出」の南区間（9.2km）が開業した。なお、現在は「新大阪」～「放出」の北区間（11.1km）が、平成30年度末の開業を目指し事業進捗中である。地下鉄今里筋線（井高野～今里（東成区）間11.9km）は平成18年12月24日に開通し、同区内では「井高野」「瑞光四丁目」「だいどう豊里」の3駅が設置された。当線は東部地区を南北に貫いて地下鉄谷町線、京阪電鉄等に接続し、バス中心であった同区東部地域の交通の利便性は大きく向上することになった。
d．道路整備の状態
ＪＲ「新大阪」駅周辺、豊里地区等は、土地区画整理事業により、街路整備がなされたが、旧来の既成住宅地域内の街路にいたっては、幅員が狭小で自動車の通行が困難なところが多い。現在、東淀川区内の事業中の都市計画道路は「新庄長柄線」「歌島豊里線」「十三吹田線」「淀川北岸線」「阪急千里線西付属街路1号線」等である。「歌島豊里線」は重点整備路線で平成28年度末の完成をめざしている。
e．供給処理施設の状態
上水道、公共下水道及び都市ガスの供給施設は区全域に及んでいる。柴島浄水場の1日の標準給水能力は118万立米であり、市内中部・北部・北西部に供給している。平成10年3月には高度浄水施設整備事業により柴島浄水場の下系が通水を開始し、平成12年3月30日から大阪市全域へ通水を開始した。下水道は淀川北部の浸水解消のため、「淀の大放水路」の建設を進めている。具体的には、大隈～十八条幹線を工事中（一部工事が完了）であり、平成28年度の完成を目標としている。
f．商業施設の状態
ＪＲ「新大阪」駅東側は事務所ビルが集積している一方、阪急「淡路」駅前には金融機関、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域が、その他、各駅を中心とした駅前商業地域が形成されており、当地域ではいずれも日用品供給が中心である。大規模小売店舗立地法に基づく届出のある東淀川区内の大規模小売店舗としては、「イズミヤ上新庄店」「かみしんプラザ」をはじめ、スーパーライフの各3店舗や関西スーパー、コーナン等が存するほか、平成27年11月に「ライフ東淡路店」と「エディオン東淡路店」（店舗面積5,712㎡）がオープンした。阪急「淡路」駅東側エリアは土地区画整理事業と合わせ開発が進められ、現在、商店街の再整備は進捗中である。
g．商圏及び顧客の状態
ＪＲ新大阪駅東口周辺は業務機能が集積するため、広域の商業背後地が存するが、「淡路」駅をはじめ各駅前や、幹線道路沿いの商業地域は他の地域から顧客を誘引する程の大規模施設は存しないので、商圏は狭く周辺の背後地に止まる。
h．将来の動向・その他
阪急「淡路」駅の東側の東淡路4丁目では大阪市施工の「淡路駅周辺土地区画整理事業（施工面積約8.9ha、うち駅前広場約4,800㎡）」が淡路駅周辺の老朽木造建物の密集した地区における事業で、連続立体交差事業にあわせて駅前の交通の円滑化を図るとともに、密集状態の解消によって防災性の向上と良好な住環境の整備を進めている。平成6年12月14日に都市計画決定、平成8年5月10日に事業計画決定、平成14年12月24日に仮換地が指定され、現在進行中である（平成39年度換地処分予定）。これに併せて阪急京都線を千里線の立体交差事業も予定されており、これらの事業により同駅前地区の大幅な交通の円滑化が図られる。また、同区南東部にある大道南1丁目～2丁目では東部第一地区土地区画整理事業が平成16年度に換地処分が行われた。
その他、17年～22年の国勢調査による町丁目別人口推移では最も増加した地区は大桐4丁目（1428人増）、次は東中島1丁目（890人増）、大道南1丁目（635人増）であり、上記地下鉄今里筋線の開通による東部地区の活性化が確認された。今後は平成30年度末開業に向けて進捗中である「おおさか東線」の影響が注目される。