大阪市西淀川区の鑑定評価
大阪市西淀川区の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、大阪市西淀川区をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、大阪市西淀川区をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。大阪市西淀川区の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、大阪市西淀川区の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
① 市区町村の概況
a．沿革
大阪市西淀川区は、大阪市の北西端において、新淀川・神崎川・左門殿川に挟まれた阪神間の関門ともいうべきところに所在し、大阪湾に面して面積14.23ｋ㎡の区域である。古くは漁業を主とする地域であったが（佃の漁民が江戸へ行き佃煮を作るようになった）、近代工業の発展に伴って機械、金属、鉄鋼、化学等の工業地帯を形成してきた。そのため昭和40年代半ばを頂点に大気汚染がひどかったが、公害健康補償法に基づく地域指定を受け、市の行政指導により硫黄酸化物等の濃度も大幅に逓減し、指数的に見ても他区並みとなっている。近年、工場の転出・廃業に伴い、住宅地域としての色彩を強めている。
b．人口の状態
昭和40年の121千人をピークに91千人台まで減少したが、平成9年3月にJR東西線が開通して以降事業地の住宅地へ転換が進み安価なマンション・戸建て住宅が供給され人口が増加した。
直近1年間では人口は僅かに減少したが、世帯数は増加傾向が継続中。
c．交通施設の状態
大阪市西淀川区の東端、淀川区との境にJR東海道本線（「塚本」駅）、ほぼ中央部にJR東西線（「御幣島」駅・「加島」駅）及び阪神電鉄本線（「姫島」・「千船」の各駅、西部に阪神電鉄なんば線（「福」・「出来島」の各駅）、がそれぞれほぼ北西から南東方向に走行する。阪神西大阪線は平成21年3月に延伸工事が完了し、阪神なんば線へと名称変更され、阪神「三宮」～近鉄「奈良」間で相互直通運転するようになった。市営バスは主な幹線道路を概ね走行し、歌島バスターミナルを乗継点として、ほぼ区内全域にわたり運行されている。
d．道路整備の状態
大阪市西淀川区の道路は、歌島橋交差点を交通の要衡として、北西から南東方向へ国道2号が、北方へは府道大阪池田線、南西から北東方向へ淀川通り（淀川北岸線）が、区の西部を国道43号が、南部を姫島通り（福町十三線）が南西から北東方向へ配置されている。交通渋滞を緩和するため歌島橋交差点でJR「御幣島」駅へ連絡する地下横断歩道の工事が行われていたが、平成21年3月に完成した。高速道路へのアクセスも良好で区の東部には阪神高速11号池田線の塚本・加島の各ランプ、中央部には同3号神戸線の姫島・大和田の各ランプ、西部には同湾岸5号線の中島ランプが設置されている。歩行者・自転車専用道路として、延長約3.8kmの大野川緑陰道路も整備されている。
e．供給処理施設の状態
上・下水道、都市ガス、電気等の供給処理施設の普及率は、工業専用地域の一部を除き、ほぼ100％である。
f．商業施設の状態
国道2号の歌島橋交差点付近を中心として金融機関・官公庁及び各業種の事務所・店舗が建ち並び、同沿線はトヨタ・日産・マツダ・ヤナセ・ポルシェセンター・中古車のガリバー・バイクのレッドバロン等の自動車関係の店舗が多い。また「塚本」駅・「千船」駅・「出来島」駅の各駅前商店街、野里住吉、野里本町の各商店街が形成されており、日用品を中心とする小売店舗が建ち並ぶ。大型商業施設としては、平成6年にオープンした関西スーパーを核店舗とする「メラード大和田」がある。中小のスーパーはライフが3店舗（歌島2、柏里2、出来島1）・ナショナル（野里3）・マルハチ（御幣島2）アクロスプラザ千舟（千舟1）、物販店としてはコーナン（御幣島2）・ユニクロ（福町1）・洋服の青山（千船1）・酒の楽市（千舟1）・ブルーピーター（出来島3）等がある。
g．商圏及び顧客の状態
国道2号を中心とした路線商業地域の商圏は広いが、各駅前商店街は概ね徒歩圏内にある周辺背後の住宅地の一般勤労所得者層を主顧客とする。大阪市北区の高度商業地域への顧客の流出が見られる。
h．将来の動向・その他
平成21年3月に阪神なんば線が開通し3年が経過したが、沿線に変化はまだあまり見られない。
中島地区で「ナピア中の島」（富士ハウジング、275戸）、「ハピアガーデン四季のまち」（阪神電鉄、254戸）が分譲中である。
大阪市西淀川区の不動産鑑定評価については、弊社までお気軽にご連絡下さい。
不動産鑑定業 国土交通大臣第274号
日本アプレイザルネットワーク株式会社
〒541-0054
大阪市中央区南本町1丁目5番6
TEL:06-6281-0290
FAX:06-6282-0260