相続された方へ
相続税額は専門家の腕次第で大きく変わる可能性があります
相続税額は、担当する税理士とそれをサポートする不動産鑑定士の腕前次第で大きく変わる可能性があります。相続税が1億円なら、1,000万円くらい変わるかもしれません。税務の専門家である税理士なら、誰に頼んでも差はないとお考えになると思いますが、不動産によっては現実に大きな差が認められます。最近、更生の請求により還付を受ける方が増えているようですが、この還付金額は、専門家のノウハウの違いにより生まれてきます。
このノウハウとは、何かと言えば、不動産の評価をいかに行うかです。例えば、広大地に該当するか、しないかで相続税額は大きく変わってきます。空室率の高い共同住宅、リゾート物件、市街化区域内の農地、山林なども鑑定評価を活用することで、相続税額を大きく下げることが可能です。都市計画道路予定地、私道、セットバックなどの減額要因を見過ごしていても税務署は教えてくれません。これらの積み重ねで相続税額は変わってくるのです。
税理士は税の専門家ですが不動産の評価の専門家ではありません。不動産の評価規定についてどうしても表面的な理解となります。また、税理士の先生の立場では、税務署に否認されるリスクを回避するために、どうしても無難な（割高な）評価をしてしまいます。また、現地調査や役所調査を行わず、机上で評価することにより、相続税の財産評価基本通達により定められている減額要因を見落とすこともあるでしょう。
不動産の調査に慣れている税理士なら良いのですが、税理士は、普段から不動産の調査を行っていないので、ポイントの把握や調査の仕方にどうしても危ういところが出てきます。不動産鑑定士は、相続関係の調査以外でも鑑定評価、地価公示、地価調査、相続税標準地評価、固定資産税標準地評価、取引事例調査なので、年間で100件は軽く超える不動産の調査をしています。これだけの件数の調査を20年近く行ってくると、知識、経験、センスが養われてきますので、相続税の評価に精通した不動産鑑定士に相談することで、このような減額要因を見落とすリスクを減らすことが可能です。
相続に精通した税理士、地元の税理士をご紹介可能です
これから相続税の申告を行わなくてはいけないけど、誰に相談したら良いか分からない場合は、弊社にお気軽にご相談ください。気に入って頂ければ、弊社のお知り合いの税理士をご紹介させて頂きます。
通常、仕事の紹介をして頂いた税理士などの専門家は、紹介して頂いた方に20%前後の報酬(紹介料)をお支払いすることが多いですが、弊社の場合は、紹介した税理士などから紹介料を受け取らないことにしていますので、お客様の負担が増えることはありません。不動産の評価の部分だけ、弊社でさせて頂く場合でも、お客様のお支払いする報酬額は変わりません。
弊社のビジネスモデルの理念は、弊社に最初に声をかけて頂いたお客様が、最も良いサービスを、より利用しやすい報酬でご提供するというものです。
なお、ご紹介させて頂く税理士は、お客様の相続財産、相続税額に応じて、価格重視で行くべきか、様々な生前の相続税対策を行えるようなノウハウの高い大手税理士事務所にすべきか、地元の税理士にすべきか、ご提案させて頂ければと思います。
不動産の評価がポイントとなるような通常の相続案件では、大手税理士事務所を利用しなくても地元の税理士と弊社の不動産調査の組み合わせでも差はないでしょう。
特に、配偶者控除、小規模宅地等の特例を利用して、相続税がゼロとなることが事前に分かるような案件では、価格重視で地元の税理士にお願いするのが良いと思われます。
お客様が税理士事務所にお願いする場合、弊社に最初に声をかけて頂き、弊社から税理士事務所をご紹介する場合と、税理士事務所から弊社にお話を頂いた場合では、弊社の立場はどうしても変わってしまうということをご理解頂ければと思います。
以前、遺留分の鑑定評価で、相続財産の鑑定評価を行ったときに、財産評価基本通達による評価より時価の方が低い不動産(収益性の低い共同住宅)がありました。
弊社から税理士に、鑑定評価した金額を時価として申告した方が相続税が安くなると提案したことがありますが、鑑定評価額を採用することはされませんでした。弊社に遺留分の鑑定評価の報酬をお支払い頂くのは相続人ですが、弊社にお仕事のお話を頂いたのは税理士の先生です。こういう場合、弊社は、仕事の紹介をして頂いた税理士の考えている相続税の申告のやり方に反する考えを相続人にお話しすることは出来ないのです。
もし、弊社に最初に声をかけて頂き、弊社から税理士事務所をご紹介した案件でしたら、相続人に対して、鑑定評価額を時価として申告するという選択肢をお伝え出来たと思います。この場合、財産評価基本通達による評価と鑑定評価額を採用した場合でどのくらい相続税が変わるか税理士に計算してもらうことも容易だったと思います。
(財産評価基本通達による評価額 - 鑑定評価額)×税率 - 鑑定評価書取得費用 = 節税額
以前からお付き合いのある税理士に頼みたい
相続人の立場では、以前からお付き合いのある税理士に頼まなくてはいけない状況も多いと思います。その場合は、相続税の申告や計算はお付き合いのある税理士の先生にお願いし、相続財産に多くの不動産がある場合には、相続税の評価に精通した不動産鑑定士に、不動産の評価だけを依頼するというやり方があります。
不動産の評価によって相続税額は大きく変わります。特に、広大地の規定を適用できるかどうかによっては大差が生じます。それにもかかわらず、相続を専門としない税理士さんは、税務署の否認のリスクを回避するため、保守的な評価をしてしまいます。本来であれば広大地の規定が適用できるはずの土地にも、これを適用しようとしないこともあり得るのです。
このような減額要因を見落とすリスクを減らすために、相続税の評価に精通した不動産鑑定士と税理士が共同で作業を行うことをご提案頂ければ幸いです。
なお、この場合、税理士にお願いする相続税申告・計算・評価のお仕事のうち不動産の評価の部分のみ、相続税の評価に精通した不動産鑑定士にお願いすることなので、不動産の評価の部分の報酬額を税理士の先生の報酬額から差し引きして頂ければ、相続人のお支払いする報酬額は変わらないことになります。この場合、相続人にとってはメリットが大きいと思われます。
また、税理士の先生の立場でも、複雑な不動産の評価をお願いでき、時間を取られることが無くなれば、マイナス面だけではないと思います。
インターネットで税理士の先生のホームページをご覧頂いたらお分かりにように、相続税の申告の報酬額は、基本報酬に1評価単位の不動産に付き5万円+消費税としている事務所が多いと思われます。この報酬額は、弊社の不動産調査の報酬額と同じです。
このような不動産をお持ちの場合はご相談下さい
先程、不動産の評価によって相続税額は大きく変わりますと記載しましたが、これは全ての不動産についてではありません。例えば、典型的なサラリーマンの家庭の場合、所有している不動産と言っても、ニュータウンの一戸建て住宅、マンションが一つということが殆どと思われます。このような場合は、多くのケースで相続税を支払う必要が無いと思われますし、相続税を支払う必要があったとしても財産評価がポイントとならないケースが殆どと思われます。したがって、節税目的で不動産の評価について時間をかける必要性は高くないと思われます。それでは、具体的にどのような不動産を所有していたら注意した方が良いのでしょうか。それをまとめたのが以下です。
なお、ニュータウンの一戸建て住宅を一つお持ちの方にとって、節税目的で不動産鑑定士に相談する必要は無いと思われますが、以下の公平な遺産分割を行いたい場合では、ご相談頂いたほうが良いと思います。
公平な遺産分割を行いたい場合
お子さんが2人いて、長男に家を、妹に預金を渡す場合、不動産の相続税の評価額5000万円と5000万円の預金が等価だとはかぎりません。芦屋の土地なら相続税評価額で5000万円だったとしても時価は1億円くらいになるかもしれません。
三ノ宮の一等地にある商業地の取引事例を取得した時、売買価格が相続税路線価の何倍くらいか検証したところ、1.5倍～2倍、場所によっては4倍という所もありました。公示価格は相続税路線価の約1.2倍を目安になっていますが、人気のある地域では1.2倍をはるかに上回ります。一方、過疎の地域では、逆の傾向が見られます。
遺産分割で公平に分割したつもりでも、後で不動産の評価をめぐり揉め事にならないでしょうか。
実際に売ったら1億円の土地(相続税では5000万円評価)と普通預金5000万円では、相続税の評価では同じでも、現実の交換価値では倍の違いがあります。私は、遺産分割に関して遺留分などの訴訟も含めて、相続に関する揉め事を見てきて、不動産という高価な資産を安易に評価したために、相続人間で不公平感が出て、感情的にどうしようもない状況になっている方を見てきています。たとえ、相続税評価額を使いたい理由があったとしても、遺産分割の局面では、その評価額に修正を加えるなどやり方は色々あります。不動産の評価については、出来るだけ専門家に意見を求めた方が良いでしょう。
相続税の評価額は、あくまで課税目的の画一的な評価なので、実際の時価と乖離することは珍しくありません。土地については低めに評価されることが多く、古い建物については高めに評価されることが多いと思われます。収益不動産の場合は、空室率・経費率の状況次第では、相続税の評価より高くも安くもなります。
公平な遺産分割を行いたい場合は、ぜひ、不動産鑑定士にご相談下さい。
更生の請求を活用するのも一つです
このようなやり方もあります。
お付き合いのある税理士の先生に財産評価を含む全ての申告書の作成を依頼し、税務署に提出してもらいます。その後、税務署に提出した申告書における不動産の評価部分を、弊社にお送り頂き、弊社の方で無料で机上のチェックを行います。
そしてこの机上のチェックによって相続税額が下がるのであれば、税務署へ税金の還付の申請（更正の請求）を行うというやり方です。この更生の請求は、お付き合いのある税理士さんでも構いませんし、弊社のご紹介する税理士でも構いません。
このやり方が一番リスクが少ないですが、当初申告と更生の請求では、当初申告のほうが納税者にとって有利な傾向があると思われますので、リスクとリターンの判断次第で、いずれかを選べば良いと思われます。